Co to najem okazjonalny? Podstawowe informacje
Najem okazjonalny to specjalna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, która znacząco różni się od tradycyjnego najmu. Jest to rozwiązanie skierowane do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, które chcą wynająć swoje mieszkanie na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Kluczową cechą tej umowy jest jej specyficzny charakter prawny, który ma na celu zapewnienie większego bezpieczeństwa i pewności obrotu prawnego zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy.
Na czym polega umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego polega na wynajmie lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną innemu podmiotowi, również osobie fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie. Umowa ta musi zostać zawarta na czas oznaczony, z maksymalnym okresem trwania wynoszącym 10 lat. Istotą tej umowy jest fakt, że jej zawarcie wymaga dołączenia dodatkowych dokumentów, które wzmacniają pozycję prawną wynajmującego, zwłaszcza w kontekście ewentualnej eksmisji lokatora. Podnajem na zasadach najmu okazjonalnego jest niedopuszczalny, a sama umowa może dotyczyć wyłącznie lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu – różnice
Główna różnica między umową najmu okazjonalnego a zwykłą umową najmu tkwi w zabezpieczeniu prawnym dla wynajmującego. W przypadku najmu okazjonalnego, do umowy obowiązkowo dołączane jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu. Dodatkowo, wymagane jest wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego oraz uzyskanie zgody jego właściciela na zamieszkanie tam najemcy w przypadku eksmisji. Te elementy znacząco ułatwiają i przyspieszają proces ewentualnej eksmisji w porównaniu do standardowej umowy najmu, która wymaga długotrwałego postępowania sądowego.
Najem okazjonalny: jakie dokumenty są potrzebne?
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego
Kluczowym dokumentem wymaganym przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego. W tym dokumencie najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu oraz zobowiązuje się do jego opuszczenia po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Takie oświadczenie, opatrzone klauzulą wykonalności przez sąd, zastępuje wyrok eksmisyjny, co pozwala na szybkie wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika, jeśli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie. To zabezpieczenie jest fundamentalne dla wynajmującego.
Lokal zastępczy i zgoda właściciela – kluczowe elementy
Oprócz oświadczenia w formie aktu notarialnego, umowa najmu okazjonalnego wymaga od najemcy wskazania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji. Dołącza się do niej również oświadczenie właściciela tego lokalu zastępczego, wyrażające zgodę na jego zamieszkanie przez najemcę. Jeśli najemca straci możliwość zamieszkania w wskazanym lokalu, ma obowiązek w ciągu 21 dni wskazać nowy lokal zastępczy, pod rygorem możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego. Te elementy zapewniają, że eksmisja nie pozostawi najemcy bez dachu nad głową.
Obowiązki i korzyści związane z najmem okazjonalnym
Obowiązki podatkowe wynajmującego – zgłoszenie do urzędu skarbowego
Wynajmujący, który zawarł umowę najmu okazjonalnego, ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niewypełnienie tego obowiązku skutkuje tym, że umowa będzie traktowana jak zwykła umowa najmu. Podatek dochodowy od najmu okazjonalnego jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, wynoszącym 8,5% do kwoty 100 tys. zł rocznie i 12,5% powyżej tej kwoty, lub na zasadach ogólnych. Na żądanie najemcy, wynajmujący ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Wzmocnienie pozycji wynajmującego – szybsza eksmisja
Główną korzyścią najmu okazjonalnego dla wynajmującego jest znaczące wzmocnienie jego pozycji prawnej, szczególnie w kontekście eksmisji nieuczciwego lub zalegającego z czynszem lokatora. Dzięki obligatoryjnemu oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego, wynajmujący może szybciej uzyskać od sądu klauzulę wykonalności do tego aktu, co umożliwia wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika. Co więcej, umowa najmu okazjonalnego nie podlega okresowi ochronnemu dla najemców (od listopada do marca), co oznacza, że eksmisja może być przeprowadzona przez cały rok, niezależnie od pory roku.
Kaucja zabezpieczająca – co warto wiedzieć?
W ramach umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący ma prawo pobrać od najemcy kaucję zabezpieczającą. Jej wysokość nie może jednak przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu. Kaucja ta ma na celu zabezpieczenie wynajmującego przed ewentualnymi szkodami w lokalu lub zaległościami w płatnościach czynszu i innych opłat. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela, takich jak niezapłacony czynsz czy koszty napraw szkód.
Wypowiedzenie umowy i eksmisja lokatora
Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, podobnie jak jej zawarcie, ma swoje specyficzne zasady. W przypadku nieopuszczenia lokalu przez najemcę po wygaśnięciu umowy lub w przypadku naruszenia jej warunków, wynajmujący może wszcząć procedurę eksmisji. Kluczowe jest tutaj wspomniane wcześniej oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Po jego uzyskaniu i ewentualnym złożeniu wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, wynajmujący może wystąpić do komornika o przeprowadzenie egzekucji. Jeśli najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym, musi w ciągu 21 dni wskazać nowy lokal, w przeciwnym razie wynajmujący może wypowiedzieć umowę.
Dodaj komentarz